Er du på jakt etter å kjøpe en leilighet, er sjansen stor for at du kommer over leiligheter i sameier og borettslag. I slike tilfeller er det viktig å være oppmerksom på at størrelsen på et boliglån påvirkes av fellesgjelden på boligen.
Det er vanlig at leiligheter i borettslag/sameier har fellesgjeld. Kjøper du en leilighet med fellesgjeld, er du ansvarlig for å betale din del av denne. Borettslag/sameier fungerer slik at man kjøper seg inn, og blir eier av en del av sameiet i tillegg til leiligheten. Sameiet/borettslaget står som hovedeier av selve bygget.
Fellesgjelden dekker ulike ting som er felles for alle leilighetene i bygget. Det kan for eksempel være vedlikehold av bygningen, kostnader for sentralfyring eller TV-/internettløsninger. med andre ord skal fellesgjelden dekke investeringer som ble gjort da bygget ble bygget. I tillegg kan fellesgjelden øke, for eksempel om bygningen krever vedlikehold, skifting av vinduer eller renovasjon av bad i leilighetene. Det vil være sameiets samlede økonomi som styrer om fellesgjelden øker i forbindelse med planlagte oppgaver og vedlikehold.
Boligkjøpere bør være oppmerksom på at fellesgjelden påvirker hvor mye man kan få i boliglån.
Bankene har klare retningslinjer for hvor mye de kan innvilge i boliglån. Det er mulig å få opp til 85 % av boligens verdi i lån, og de resterende 15 % må stilles som egenkapital. I tillegg beregnes gjeldsgraden din ved at all gjeld du har legges sammen for å vurdere hvor mye du kan få i lån til bolig. Retningslinjene for boliglån sier at du ikke kan ha mer i gjeld enn fem ganger inntekten din. Vil du kjøpe en leilighet, kommer fellesgjelden med i dette regnestykket.
Vurderer banken din totale gjeld (inkl fellesgjeld) til å være for høy, kan du også oppleve å få avslag på boliglån. Rådet vårt i en slik situasjon er å bruke tid på å betale ned så mye som mulig på annen gjeld, spesielt forbruksgjeld. I tillegg bør du se om det er måter å bedre årsinntekten din på, slik at du kan score bedre på utregning av gjeldsgraden.
En rask titt på boligannonser avslører fort at det er store forskjeller når det kommer til fellesgjeld i borettslag. Enkelte leiligheter selges til en lav pris (innskudd), men har høy fellesgjeld. Andre leiligheter selges til høyere priser, men har lav fellesgjeld. Hva som er best i hvert tilfelle kommer an på flere faktorer.
En rekke nye leiligheter selges til lave priser, men har høy fellesgjeld. Ofte er disse leilighetene spisset mot førstegangskjøpere. Før man kjøper bør man sjekke hva den høye fellesgjelden betyr. Er det for at sameiet er opptatt av videre vedlikehold, eller er det et ledd i en god salgskampanje? En del eldre leiligheter selges også med høy fellesgjeld. Er bygget og leiligheten i godt hold, er fellesgjelden vanligvis et signal om godt ivaretatte bygninger. Et høyt innskudd og lav fellesgjeld kan være gunstig om bygninger og området er godt vedlikeholdt. Har gården behov for renovering, eller mangler vedlikehold, bør man styre unna. I slike tilfeller skjer det ofte at fellesgjelden øker drastisk når bygningen eller leilighetene skal renoveres.
Uansett om fellesgjelden er lav eller høy bør du alltid undersøke hvordan fellesgjelden brukes, og hvilke fremtidige planer sameiet har for investeringer og vedlikehold. Ha også i bakhodet at en veldig høy fellesgjeld forkorter boliglånet du kan få.
Vanligvis betaler man på fellesgjeld, som kommer hele leilighetsbygget til gode. Alle boligeierne betaler da inn til en felles “pott”. I dag har mange av de store borettslagene muligheten til å dekke fellesgjeld med det som kalles IN-ordning.
IN-ordning gir deg muligheten til selv å bestemme hvordan du betaler ned på fellesgjelden. Fellesgjelden er knyttet opp til din bolig, og du kan betale ned denne i det tempoet du vil. Enten betale ned hele andelen din av fellesgjelden, eller betale inn i forhold til bestemte avdrag. Bruker du mulighetene i IN-ordningen godt, kan du spare en god del kostnader i forhold til fellesgjelden.
Det er imidlertid et par ulemper ved IN-ordningen man bør være klar over. Selv om du har betalt ned din andel av fellesgjelden, vil du fortsatt være ansvarlig i forhold til den samlede fellesgjelden og felleskostnadene. IN-ordning krever en god administrasjon, og slike individuelle avtaler kan øke de totale kostnadene for sameiet. En annen ulempe er at om du velger å si opp boretten din, kan du ikke kreve tilbake det som er betalt inn på fellesgjelden.
Når du vurderer å kjøpe en bolig med fellesgjeld, må størrelsen på fellesgjelden vurderes nøye. Det kan være vanskelig å vite om salgsprisen og fellesgjelden gir en riktig pris i forhold til hva du får. Legg sammen salgspris og fellesgjelden, og sammenlign deretter den totale summen med tilsvarende boliger i samme området. Det vil gi en pekepinn på om salgsprisen er riktig for deg.
Både fellesgjeld og boliglån har renter. Noen ganger i form av fastrente, andre ganger ikke. Uansett bør du være forberedt på at en renteoppgang også kan påvirke kostnadene på fellesgjelden, og ikke bare på boliglånet ditt. I tillegg har en del sameier/borettslag en slik ordning at du kun betaler renter på fellesgjelden over noen år, ofte fem år. Når de fem årene er omme, begynner du også å betale ned på selve fellesgjelden. Du bør være forberedt på at det vil øke månedsutgiftene dine en god del.
Hva er fellesgjeld?
Fellesgjeld er den gjelden som sameiet/borettslaget har, og som hver boligeier betaler en andel av.
Hva er felleskostnader?
Felleskostnader og fellesgjeld går ofte hånd i hånd. Det du betaler inn i månedlig avdrag dekker fellesgjeld og felleskostnader, som alt fra snømåking til forsikringer på bygningen.
Hva skjer når fellesgjelden er nedbetalt?
Når fellesgjelden er nedbetalt, vil man få lavere månedlige kostnader tilsvarende andelen man har betalt på fellesgjelden. Det vil fortsatt være utgifter forbundet med felleskostnader.
Hvordan beregne boliglån med fellesgjeld?
Fellesgjelden legges sammen med all annen gjeld du har. Størrelsen på boliglånet beregnet utfra hvor stor denne samlede gjelden er i forhold til årsinntekten din.
Er fellesgjeld inkludert i budet?
Nei, budet man gir dekker kun salgsprisen. Fellesgjelden kommer i tillegg.
.svg){kind=icon}
