Sekundærbolig - Regler for boliglån og skatt 

Adressen som du er folkeregistrert på regnes som din primærbolig. Det vil si at det er der du bor fast gjennom hele året. Eier du i tillegg en annen bolig, som du for eksempel leier ut, kalles dette for en sekundærbolig. En rekke nordmenn velger å investere i en sekundærbolig, enten for utleie, pendlerbolig eller til feriebruk. Tenker du å kjøpe en sekundærbolig, kan du søke om et boliglån. I en slik sammenheng er det viktig å merke seg at reglene for eiendomsskatt og egenandel for boliglån er forskjellige for primærbolig, sekundærbolig og hytte.  
‍

Å kjøpe sekundærbolig for utleie

Vil man kjøpe en sekundærbolig for å bruke som utleiebolig, kan det være en god investering. Du bør imidlertid vurdere markedet for utleie av bolig nøye, sette deg inn i hva boligforskriften sier om boliglån og sjekke skattereglene for utleieleiligheter. Vinningen kan fort gå opp i spinningen, og du sitter igjen med et tapsprosjekt. 
‍

Egenandel ved kjøp av sekundærbolig

Det er boligforskriften som regulerer hvor stort boliglån du kan få, og hvor stor egenandel du må skaffe selv. Ved kjøp av primærbolig kan du få opptil 85 % av boligens verdi i boliglån, og må stille 15 % i egenkapital. Ønsker du å søke om et lån til en sekundærbolig, gjelder de samme reglene for den prosentvise fordelingen mellom egenkapital og boliglån. Tenker du derimot på å kjøpe sekundærbolig i Oslo, er egenandelskravet på hele 40 %. Kravet om 40 % skyldes et presset boligmarked i Oslo.
‍

Før du søker lån til sekundærbolig som skal leies ut

Hvor stort lån du kan få til å kjøpe en utleiebolig vil selvsagt variere. Her er det mange faktorer som spiller inn, alt fra årsinntekten din til verdien av den tiltenkte sekundærboligen. Derfor kan det være en god idé å ta en samtale med en rådgiver før du gir deg i kast med lånesøknaden. Spesielt om du ikke har oversikt over, for eksempel, skatteregler, utgifter for vedlikehold og forsikringer. Det er mye som må kalkuleres inn i et budsjett for en sekundærbolig, slik at du ikke ender med å gå i minus når du begynner å leie ut. En rådgiver i banken har oversikt over alt dette, og kan gi deg råd for hvordan du skal gå frem, lage et forslag til budsjett og kalkulere inntekten kontra utgiftene. 
‍

Å søke om lån til utleiebolig

Har du bestemt deg for å søke om boliglån til en sekundærbolig, gjelder de samme kravene som ved lån til en primærbolig. 
‍

• Din totale gjeld kan ikke overstige 5 ganger årsinntekten din.
• 15 % av kjøpesummen må skaffes som egenkapital (Oslo 40 %).
• Økonomien din må tåle en renteoppgang på 5 %.
• Dokumentavgift og tinglysing dekkes av deg.
• Sekundærboligen settes som sikkerhet for boliglånet.

‍

Normalt vil du få omtrent samme rentesats på boliglånet på utleieboligen, men vær oppmerksom på at enkelte banker opererer med en noe høyere rente. Sjekk derfor med flere banker, slik at du kan velge det lånetilbudet som er rimeligst for deg. 
‍

Skatt og formuesverdi på sekundærbolig

Når det kommer til skatt og formuesverdi på sekundærboliger, er ikke reglene de samme som for en primærbolig. Primærboliger har en ligningsverdi (formuesverdi) på 25 %, men en sekundærbolig har ligningsverdi på 90 %. En vesentlig forskjell, som må tas med når du skal beregne skatten på en utleiebolig. I tillegg må du betale 22 % skatt på det du får inn i husleie. 

I forbindelse med skatt og skatteoppgjør for en sekundærbolig har du muligheten til å få fratrekk for en del utgifter. Det er viktig at du bruker denne muligheten, slik at du ikke går glipp av fordeler som du har rettmessig krav på. Kostnadene som du kan få skattefradrag for kan være: 
‍

• kommunale avgifter
• forsikringer
• utgifter til vedlikehold
• renhold og slitasje på innbo
• strøm og oppvarming
• eiendomsskatt
• festeavgift
• kostnader forbundet med visning, tilsyn og reise i forhold til utleie 

‍

Regelverket for fradrag ved utleie av sekundærbolig kan i enkelte tilfeller virke kompliserte. Blant annet er det forskjell på vedlikehold av en utleiebolig og påkostninger for den samme boligen. Vedlikehold kan man få fullt skattefradrag for, mens påkostninger ikke gir skattefradrag. Er du usikker på hva du kan trekke av på skatten, og ikke, bør du få hjelp av noen kyndige personer når skattemeldingen kommer. 
‍

Ofte stilte spørsmål om lån til sekundærbolig 

Hva er sekundærbolig?

Det kalles sekundærbolig når du kjøper en bolig nummer to, og den ikke benyttes av deg på fast basis.

‍

Hva regnes som sekundærbolig?

Det kan være en pendlerleilighet, utleiebolig eller helårsbolig, som du bruker som fritidsbolig.

‍

Hvor mye kan jeg låne til sekundærbolig?

Det vil variere hvor stort lån du kan ta opp til en sekundærbolig. Variasjonene ligger i verdien på boligen, din totale gjeld og årsinntekt. 

‍

Hvor mye egenkapital på sekundærbolig?

Egenkapitalkravet på en sekundærbolig er det samme som for en primærbolig. Det vil si 15 % av verdien på boligen. Unntaket er Oslo, hvor kravet er på 40 %.