Flippe bolig – slik lykkes du i 2025

Å flippe bolig betyr å kjøpe, pusse opp og selge med fortjeneste. Metoden har blitt populær blant både førstegangsinvestorer og erfarne eiendomsutviklere, men lønnsomheten avhenger av marked, skatt og finansiering.
I denne guiden forklarer vi hvordan du lykkes med boligflipping, hvilke skatteregler som gjelder i 2025, og hvordan du kan finansiere prosjektet smart.

Her er alt du trenger å vite om flipping, og hvordan du går frem!

Hva er flipping av bolig?

Boligflipping betyr at man kjøper en bolig for så å selge den videre igjen etter kort tid, med det formål å oppnå fortjeneste. Dersom du skal flippe bolig, er det vanlig at eiendommen kjøpes til en relativt «lav» pris og renoveres – for så å selges dyrere.

Mange velger å investere i eiendom nettopp gjennom flipping. Metoden kan være gunstig når man forsøker å bygge opp nok egenkapital til å kunne kjøpe den boligen man ønsker. Det er for øvrig enkelte som velger å flippe bolig som ekstrainntekt eller eneste levebrød.

Hvordan fungerer boligflipping?

Når man skal flippe bolig foregår prosessen i stor grad på samme måte som ved tradisjonelt kjøp og salg av bolig. Den viktigste forskjellen er at tidshorisonten vanligvis er kortere, og at man kjøper boligen med det hovedformål å selge med fortjeneste.

For å oppnå fortjeneste ved boligflipping, er det vanlig å aktivt utføre verdiøkende tiltak i boligen. De fleste boligflippere velger å renovere eller pusse opp boligen, slik at markedet er villig til å betale mer for den når den selges.

Mange boligflippere velger å selge bolig selv fremfor å benytte en eiendomsmegler. På den måten sitter man igjen med mest mulig av fortjenesten selv.

Finansiering ved boligflipping

Det å flippe bolig er ikke en aktivitet som kommer uten kostnader. Boligprisene i Norge er relativt høye, og for de fleste vil det være behov for finansieringshjelp gjennom banken. Samtidig må man dekke omkostninger ved boligkjøp, noe som kommer på toppen av kjøpesummen.

For å dekke kjøpskostnader og omkostninger ved boligflipping, er det vanlig å finansiere kjøpet med et “flippelån” (f.eks. boliglån). I 2025 kan du låne inntil 90 % av boligens markedsverdi, noe som betyr at du må stille med minst 10 % i egenkapital. Husk også at du må beregne dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen samt tinglysningsgebyrer – dette kommer i tillegg og bør inngå i budsjettet for boligflippet.

Det må i tillegg medregnes kostnader til oppussing av boligen. Du er mulig å øke boliglån dersom belåningsgraden er lav, og det finnes ledig verdi i boligen banken kan pantsette. Et byggelån er også et alternativ. Dette er et lån som omgjøres til boliglån når renoveringsprosjektet er ferdig. Det betales kun renter i renoveringsperioden.

Alternativt kan du ta opp lån til oppussing i form av et forbrukslån. Tanken bak dette er gjerne å pusse opp boligen med forbrukslånet, slik at boligens verdi øker. Du kan da få en ny verdivurdering av boligen og øke boliglånet, og dermed betale ned forbrukslånet.

Husk at forbrukslån generelt sett kan være veldig dyre grunnet den høye renten. Når du skal flippe er det derfor viktig å velge mest mulig gunstige lån. Hvis ikke kan den potensielle fortjenesten fort gå tapt.

Er det skatt på boligflipping?

Ja, gevinst ved boligflipping er som hovedregel skattepliktig, og omfattes av reglene for skatt ved salg av bolig. Selger du en bolig før det har gått ett år siden kjøpet, regnes dette som en kapitalgevinst og beskattes med 22 % kapitalskatt (2025-sats). Dersom aktiviteten skjer jevnlig og i større omfang, kan Skatteetaten også vurdere det som næringsvirksomhet – da gjelder personinntektsskatt og trygdeavgift.

‍Unntak fra skatt ved flipping: Hvis du har eid boligen i minst ett år og bodd der i minst tolv måneder i løpet av de siste to årene, er gevinsten normalt skattefri. Det er da viktig at du har vært folkeregistrert på adressen, og at boligen har vært brukt som din reelle bolig.

Flipping kan derfor være mest gunstig dersom du er villig til å bo i boligen en periode før salg – men du må oppfylle både eier- og botidskravet.

Tips til deg som vurderer å flippe bolig

Dersom du planlegger å sette i gang med boligflipping, har vi noen tips som kan være smarte å ha i bakhodet underveis.

Her er de viktigste:

1. Vær klar over risikoen

Enten du planlegger å flippe leiligheter, eneboliger eller andre eiendommer, er det viktig å være klar over den potensielle risikoen. Husk at du kanskje må ta opp et stort lån, og at renoveringen kanskje blir dyrere enn planlagt. Uforutsette kostnader er ikke uvanlig.

Vær også klar over at en negativ prisutvikling i boligmarkedet kan gjøre at boligens verdi synker etter kjøp. I så fall kan mye av den potensielle fortjenesten bli spist opp.

2. Gjør deg kjent med boligmarkedet

Jo mer du kan om boligmarkedet, jo sterkere stiller du. Det vil ofte være en fordel om du investerer i boligobjekter i et område der du er kjent. Følg gjerne med på annonser for andre boliger i området, og få et inntrykk av hva salgsprisen bør være.

Ellers er det ofte lurt å investere i boliger som er ettertraktet med tanke på beliggenhet og tilgang til offentlig transport.

3. Sørg for lavest mulig innkjøpspris

Husk at fortjenesten relatert til boligflipping ligger i differansen mellom kjøps- og salgspris. Dersom mange ser muligheten for å flippe et slitent oppussingsobjekt, kan budrunden eskalere og kjøpsprisen bli ugunstig høy.

Ha is i magen, og kjøp smart.

Hvordan kan Zensum hjelpe?

Det å flippe bolig kan by på god fortjeneste om du gjør smarte valg underveis. Når du trenger finansieringshjelp er det for eksempel viktig å velge lån som er mest mulig gunstige.

Boligflipping kan være en lønnsom investeringsstrategi hvis du kjenner til skattereglene, finansieringsmulighetene og risikoen. Zensum hjelper deg å sammenligne oppussingslån, boliglån og refinansieringsløsninger – slik at du får oversikt over tilgjengelige renter og betingelser før du setter i gang prosjektet.

Ofte stilte spørsmål

Er boligflipping lovlig?

Ja, i Norge er det fullt lovlig å investere penger i eiendom for å så selge med fortjeneste. Boligflipping er i prinsippet som øvrig kjøp og salg av bolig.

Hvor mye kan man tjene på å flippe boliger?

Den potensielle gevinsten ved boligflipping kan være stor. Mange opplever gevinster på flere hundre tusen kroner. Eksakt fortjeneste avhenger av verdiøkning.

Hva lønner det seg å gjøre før salg av bolig?

Formålet med boligflipping er å gjøre boligen mer attraktiv på markedet. Følg gjerne med på fargetrender, og fokuser på oppussing av slitne overflater.